【連載】不動産投資の考え方 Vol.024 高値売却の為の不動産会社選び

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連載第二十四回は、『高値売却の為の不動産会社選び』について解説します。

不動産会社選びが「高値売却」の成否を決める！

物件購入時に「収益物件に強い仲介会社を利用する」メリットをお伝えしましたが、売却時においても、やはり収益物件に強い業者に相談することをお勧めします。つまり、融資付けに強い業者に話をもっていくことです。これは、戸建て物件を実需層に売りたい場合も例外ではありません。売却で利益を出すためには、「戸建てがどのように売れるか」というメカニズムをしっかり把握しなくてはなりません。そのためにも、投資家の物件を扱い慣れている不動産会社が最も向いています。投資家の事情を何も知らない業者にもち込むと、単なる中古物件として扱われてしまい、なかなか売れない場合もあるのです。

しかし実際問題として、2000万～3000万円の物件であっても「手間の割に儲からない」とやりたがらない業者もあるくらいで、戸建てに対して融資付けをやっている業者はかなり少なくなります。収益物件専門の不動産業者というのは、どこか山師的な発想があって、大きいロットの物件を狙うことも多いからです。戸建て物件売却を実現できる業者を見分ける簡単な方法は、その業者が普段どんな物件を広告しているかを見ることです。自分の売却予定物件と似たスペックの物件を取り扱っている業者であれば、目安をつけやすいでしょう。

また、買った業者で売るというのもひとつの手です。リピーターであれば、売るときも高く売れるように協力したいと思うものです。そして次の物件としてふさわしい物が出てきたら、提案ができるわけです。買いでも売りでも指名してもらえる投資家がいたら、業者はその人を優先するものなのです。投資を長く続けていくのであれば、このように信頼できる業者と関係構築を意識したほうがいいでしょう。

ところで、売却活動を行うに当たって注意すべき点があります。「相見積もり」や「一括査定サービスの利用」です。業者によっては、かなりの高値を提示するケースがありますが、投資家も「そんなに高く売れるなら」と物件を預けるものの、なかなか売れないケースも多いようです。しばらくすると「なかなか売れないので値下げしましょう」という話になり、結局、相場以下で物件を手放してしまうことになった失敗例もあります。

長期保有する場合の「管理」のポイント

短期で売る想定であれば、売る直前にある程度費用をかけた修繕をして「体よく、小ぎれいで、みんなが好む」物件に仕上げるのが一般的です。具体的には、保有期間中は極端に手をかけることをせず、売却直前になって修繕することになります。外壁塗装をして、見た目をパリッと仕上げるなどしてから売りに出すのです。

それに対して、物件を長くもつ前提であれば、それなりの修繕計画を立てる必要があります。突発的な修繕でまとまったメンテナンス費用を捻出すると、経営が不安定になります。ですから、こまめなメンテナンスが基本になります。そのほうが入居者にも「管理のしっかりした物件に住んでいる」と感じてもらえて、入居者満足度も向上します。

入居者の募集面でも、賃貸仲介業者に対してアピールしやすくなります。不動産業者は必ず「管理されている物件かどうか」をチェックします。退去発生時の原状回復は当然として、リフォーム時に設備を少しずつ更新するのがお勧めです。

そのほかには敷地内の雑草を定期的に抜いておくとか、ポストが汚れていたら新しいものに替えるなど、目に付きやすく、お金はそれほどかからない場所をきちんとしておくことが重要です。外壁塗装をやるとなれば結構なお金がかかりますが、鉄部だけであれば比較的少ない費用で済みます。鉄部は意外と劣化しやすく短い年数で錆びてしまうこともあるので、定期的なメンテナンスが必要です。大きなお金を用意するのは大変なので、小さなお金は惜しまずにかける、よい管理状態を維持することを心がけてください。

次回は番外編としまして、競争を制し富を築いた不動産投資家の事例をご紹介いたします。