【連載】不動産投資の考え方 Vol.037 僻地物件の売却について
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連載第三十七回は、不動産投資自体への向き合い方についてお話します。
はじめに、僻地物件の売却はなぜ厳しいのかについてですが、大きく3つの理由があります。
僻地ではそもそも住宅需要自体が低く、新たに欲しくなっても土地の安さから中古を購入せず、新築を建てる人が大半です。中古住宅の需要がなければ売却に時間がかかることから、必然的に不動産会社も取り扱わなくなります。さらに僻地物件の多くは築年数が古く、売却前に屋根や外壁の補修・設備の交換など大規模な修繕やリフォームが必要になることがあります。
とくに長期間空き家になっている物件では、雨漏りやシロアリ被害・設備故障などが発生している可能性が高く、修繕費用を考慮すると売却価格との兼ね合いで採算が合わないケースも少なくありません。このような複数の理由から、僻地物件の売却はスムーズにいかず、厳しいものとなります。
僻地にあり、使用していない物件に対しても例外なく、継続的に固定資産税は発生します。草刈りや清掃・換気・設備点検などの管理作業には手間と費用がかかり、遠方に住んでいる場合は管理会社に委託しなければならないため、月々の管理費用がかかります。ほかにも、台風や地震などの自然災害が起き、被害に遭えば修繕費用も必要となるでしょう。
そして「空家等対策特別措置法」のもと特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が大幅に増加します。行政から改善命令が出された場合、従わなければ最終的に行政代執行により建物が解体され、その費用を所有者が負担することにもなりえます。（出典：e-Gov法令検索「空家等対策特別措置法 第十四条」）売却の難しい僻地物件ですが、そのまま放置し続けても問題となることを理解しておいてください。
ここまで、僻地物件売却の手法についてお伝えしました。一方で、僻地物件を売却するときにとられる一般的な対策は、次のとおりです。
僻地物件を売却する場合、「価格を下げる」「リフォームする」といった従来型のアプローチに留まりがちです。また近隣住民への打診や空き家バンク制度を活用したとしても、必ずしも売却が優位に進むとはいえません。それゆえ地域特性やはもちろん、顧客者ニーズを熟知したうえで策を講じられる、僻地物件の売買に精通した不動産会社を選ぶことが非常に重要です。
なごみはこの売却戦略に自信があり、僻地物件でも豊富な売却実績があります。
売却側のコストを抑えながらも、ターゲットとなる顧客層が抱える課題を解決することで、物件の魅力を最大限に引き出すのです。さらに募集状況の成果を鑑みて、より具体的な改善策を提案と、必要に応じてリフォームのようなコストをかけた対策を実施していき、効率的かつ効果的に売却へとつなげます。一般的には売却困難とされる僻地物件であっても、豊富な経験と地域に根ざしたネットワークを活用し、最適な買い手を見つけるお手伝いをなごみが行いますので、ぜひご相談ください。
僻地物件の売却は、住宅需要の低さや取り扱う不動産会社の少なさなどにより、難しい傾向にあります。放置すると継続的なコストの発生、行政からの指導などさまざまなリスクが発生するため、早期対応が重要です。しかし価格調整やリフォームといった対策で売却促進を図れば、オーナーさまの利益が大幅に減少してしまうケースは少なくありません。
なごみは、従来の価格重視のアプローチではなく、顧客側のニーズに応える魅力づくりにより、コスト効率を重視した段階的な売却戦略をご提案いたします。
次回は、相続したものの使い道がない物件についてお話します。
連載第三十七回は、不動産投資自体への向き合い方についてお話します。
僻地物件の売却は顧客目線が鍵！
「なかなか買い手が見つからない」「どうやったら売却できるのかわからない」都市部から離れた僻地に不動産物件をお持ちの投資家の方のなかには、このようなお悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。僻地物件の売却は都市部の物件と比べてたしかに難しい面がありますが、適切な戦略と専門的なノウハウがあれば、決してできないことではありません。今回は僻地物件の売却が困難な理由から放置することのリスク、さらには効果的な売却方法まで、なごみの手法を含めて包括的に解説しますので、ぜひご覧ください。僻地物件の売却はなぜ厳しいのか？3つの理由
はじめに、僻地物件の売却はなぜ厳しいのかについてですが、大きく3つの理由があります。
- 住宅需要が低い（同居や相続ですでに戸建てを所有している人が多い, 就職や進学により都市部へ人口流出する傾向にある, 生活の利便性に課題がある）
- 取り扱う不動産会社が少ない（多くの不動産会社は都市部の物件を中心に営業する, 不動産会社にとって効率的な案件ではない）
- 築古物件が多い（修繕に費用がかかる）
僻地ではそもそも住宅需要自体が低く、新たに欲しくなっても土地の安さから中古を購入せず、新築を建てる人が大半です。中古住宅の需要がなければ売却に時間がかかることから、必然的に不動産会社も取り扱わなくなります。さらに僻地物件の多くは築年数が古く、売却前に屋根や外壁の補修・設備の交換など大規模な修繕やリフォームが必要になることがあります。
とくに長期間空き家になっている物件では、雨漏りやシロアリ被害・設備故障などが発生している可能性が高く、修繕費用を考慮すると売却価格との兼ね合いで採算が合わないケースも少なくありません。このような複数の理由から、僻地物件の売却はスムーズにいかず、厳しいものとなります。
僻地物件をそのまま放置するデメリット
売れないからといって僻地物件をそのまま放置してしまえば、次のようなデメリットが生じるため注意が必要です。- 固定資産税（物件を所有している限り、毎年固定資産税を支払う義務がある）
- 管理コスト（建物の劣化を防ぎ、近隣に迷惑をかけないために定期的な管理が必要になる）
- 「特定空き家」に指定されるリスク（特定空き家は放置すると周辺住民の安全や生活環境に危害を与える可能性のある状態の空き家。適切な管理がなされていない場合に指定され、自治体から助言や指導・固定資産税の増加・解体などがおこなわれる）
僻地にあり、使用していない物件に対しても例外なく、継続的に固定資産税は発生します。草刈りや清掃・換気・設備点検などの管理作業には手間と費用がかかり、遠方に住んでいる場合は管理会社に委託しなければならないため、月々の管理費用がかかります。ほかにも、台風や地震などの自然災害が起き、被害に遭えば修繕費用も必要となるでしょう。
そして「空家等対策特別措置法」のもと特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が大幅に増加します。行政から改善命令が出された場合、従わなければ最終的に行政代執行により建物が解体され、その費用を所有者が負担することにもなりえます。（出典：e-Gov法令検索「空家等対策特別措置法 第十四条」）売却の難しい僻地物件ですが、そのまま放置し続けても問題となることを理解しておいてください。
僻地物件を売却するためにできる一般的な対策
ここまで、僻地物件売却の手法についてお伝えしました。一方で、僻地物件を売却するときにとられる一般的な対策は、次のとおりです。
- 価格を下げる（周辺の取引事例を参考に、現実的な価格設定にする）
- リフォームする（見た目の印象を良くして、購入検討者の関心を引く）
- 近隣住民に打診してみる（土地を拡張したり、親族の住居として利用したりする可能性がある）
- 空き家バンクを活用する（空き家の有効活用を促進する自治体主体の「空き家バンク」制度を活用する）
僻地物件を売却する場合、「価格を下げる」「リフォームする」といった従来型のアプローチに留まりがちです。また近隣住民への打診や空き家バンク制度を活用したとしても、必ずしも売却が優位に進むとはいえません。それゆえ地域特性やはもちろん、顧客者ニーズを熟知したうえで策を講じられる、僻地物件の売買に精通した不動産会社を選ぶことが非常に重要です。
なごみはこの売却戦略に自信があり、僻地物件でも豊富な売却実績があります。
なごみの僻地物件の売却
なごみは長年にわたって僻地物件を含む訳あり物件の買取に取り組んでいます。売却の際は物件を単に売りに出すのではなく購入者のニーズを深く分析し、それに応える付加価値を創造します。オーナーさまのご予算に応じて段階的にアプローチを検討し、条件の緩和や募集方法の工夫により反響を確認していくのがなごみの手法です。たとえば、最初は初期費用の負担軽減や、ペットの飼育環境整備などをおこないます。売却側のコストを抑えながらも、ターゲットとなる顧客層が抱える課題を解決することで、物件の魅力を最大限に引き出すのです。さらに募集状況の成果を鑑みて、より具体的な改善策を提案と、必要に応じてリフォームのようなコストをかけた対策を実施していき、効率的かつ効果的に売却へとつなげます。一般的には売却困難とされる僻地物件であっても、豊富な経験と地域に根ざしたネットワークを活用し、最適な買い手を見つけるお手伝いをなごみが行いますので、ぜひご相談ください。
僻地物件の売却は、住宅需要の低さや取り扱う不動産会社の少なさなどにより、難しい傾向にあります。放置すると継続的なコストの発生、行政からの指導などさまざまなリスクが発生するため、早期対応が重要です。しかし価格調整やリフォームといった対策で売却促進を図れば、オーナーさまの利益が大幅に減少してしまうケースは少なくありません。
なごみは、従来の価格重視のアプローチではなく、顧客側のニーズに応える魅力づくりにより、コスト効率を重視した段階的な売却戦略をご提案いたします。
次回は、相続したものの使い道がない物件についてお話します。
