【連載】不動産投資の考え方 Vol.039 空室率が高い物件の売却について

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連載第三十九回は、空室率の高い物件を売却する方法と、空室による売却への影響と解決策についてお話します。

空室率の高い物件を売却する方法

空室が続く収益物件を抱えて、管理費や固定資産税の負担に悩んでいませんか。一般的に空室率が高い物件は売却が難しいといわれますが、適切な対策を講じることで、納得のいく売却が可能です。本記事では、空室率の高さが与える売却への影響と具体的な解決策について解説します。

空室率が高い物件は売却しにくい

空室率の高さは売却の大きな障壁となり、敬遠される傾向にあります。

空室率の高さが与える売却への影響

• 買い手側のリスクUP（家賃収入が少なく、収益性が低いと判断される）
• 物件の印象悪化（「長期な空室は、何か問題があるのでは」と買い手に疑念を抱かせる）
• 査定額の減少（収益物件の評価は「収益還元法：現在の家賃収入をベースに物件価値を算出する方法」でおこなわれるため、空室が多ければ、査定額も下がり価値が減る

投資用物件として購入する以上、安定した収益が見込めない物件は投資リスクが高く魅力に欠けます。入居者募集のために、広告費や仲介手数料が購入後すぐにコストが発生することも、買い手にとってマイナス要素です。長期的に空室が続く「選ばれない物件」というレッテルが貼られていることで、内覧を断られたり、極端な値引き要求をされたりする可能性もあるでしょう。

そもそも空室率が高い物件には、次のような理由が考えられます。

• 最寄り駅まで遠い、治安に不安があるなど立地に問題がある
• 設備が現代の生活スタイルに合わない
• 築30年以上経っており、古すぎる

こうした根本的な原因を把握し改善しないまま売却活動を始めても、成約には至りにくいです。入居率の低さは収益物件の価値を大きく下げるため、原因を特定し、できる限り改善しておくことがスムーズな売却への近道です。

空室率改善方法一例

• 家賃が適正価格か見直し（競合と同じくらいに設定する）
• 入居者のニーズに合っているか見直し（エリアの需要に合った物件の魅力を出す）
• 清掃の徹底（現在の入居者の住み心地改善に加え、内見時に良い印象を与えられるよう整える）
• 募集活動が適切か確認（管理会社任せにしていたら、実は積極的に客付けされていなかった、というケースもあるので確認する）

空室率が高い物件を売却するための対策

空室率の改善が難しい場合や早期に売却したい場合には、空室のまま売却する戦略もありです。ここでは、空室率が高い物件を少しでも有利に売却するための具体的な対策を紹介します。

マイソク（物件概要書）を魅力的に作る

マイソクには物件の写真や間取り、設備、利回りなどがまとめられており、買い手が最初に目にする重要な資料です。作り方次第で物件の印象が大きく左右されるため、マイソクをいかに魅力的に作るかがポイントです。

いいマイソクを作るコツ

• フォントやカラーに統一性を持たせる

• 短時間で情報が伝わるシンプルなレイアウトにする
• 立地・間取り・設備について、誰が見てもわかるようにする
• 晴れた昼間に物件の外観や共用部分を撮影する

• 過去の入居実績や満室時の想定利回りを明記する

視認性が重要なため、フォントやカラー、レイアウトに気を配りながら、画像の綺麗な写真をマイソクに活用しましょう。ほかにも、過去の入居実績や満室時の想定利回りを明記することで、ポテンシャルをアピールできます。空室があることをネガティブに捉えるのではなく、「購入後すぐにリフォームして高利回りを実現できる」といった前向きな提案を盛り込むのも効果的です。

売却価格を適正にする

空室率が高い物件は満室物件と同じ価格では売れないため、現実的な収益性を反映した適正価格を設定することが、早期売却の鍵です。3～4社ほどの不動産会社に査定を依頼し、市場価格を正確に把握しましょう。このとき机上査定ではなく、訪問査定を依頼すると、より詳細な価格がわかるのでおすすめです。

査定方法
机上査定＝実際に物件を見ずに、所在地や築年数などデータのみで査定額を算出する
訪問査定＝不動産会社が物件を訪問し、調査して査定額を算出する

高すぎる価格設定は売却期間を長引かせる原因になりますが、適正価格であれば投資家の目に留まりやすくなり、スムーズな売却につながります。

内覧対策をする

内覧対策をしっかりおこなうことで、早期売却につながります。物件の内覧は、買い手に直接物件を見てもらえる重要な機会です。このときの印象が悪ければ、どれだけ価格を下げても売却は難しくなります。以下のような対策をおこない、買い手に「投資価値がある」と思わせる内覧を目指しましょう。

内覧対策一例

• 室内の清掃を徹底する
• 簡単に修繕を済ませる
• カーテンを開け、照明を付けて明るくする
• 換気をして匂い対策をし、清潔感を出す
• 物件の強みを積極的に説明する

汚れや設備の故障などをそのままにした場合、「管理が行き届いていない物件」という印象を与えてしまうので、清掃や修繕は事前に済ませてください。また、内覧時にはただ案内するだけでなく、物件の魅力や将来性を具体的に伝えることが重要です。周辺の賃貸需要や過去の入居者層、リフォーム後の想定家賃などを細かく伝えることで、買い手は物件の将来性をイメージしやすくなり、購入の決断を後押しできます。

オーナーチェンジ物件として売却する

一部の部屋に入居者がいる場合は、「オーナーチェンジ物件」として売却する方法もひとつです。入居者がいる状態のまま、物件の所有者だけが変わる取引形態をオーナーチェンジといい、買い手にとっては、購入後すぐに家賃収入を得られるメリットがあります。空室部分については、買い手自身がリフォームや募集戦略を練り直せるという自由度をアピールポイントにするといいでしょう。

空室率の高い物件を最短1週間で買取

とにかく早く手放したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢もあり、なごみならお問い合わせから最短1週間で売却が完了します。買取では仲介のように買い手を探す必要がなく、スピーディーに現金化できます。内覧対応や修繕も不要なので、余計な手間や費用がかからない点もメリットでしょう。

なごみには収益物件に特化した豊富な経験とノウハウがあり、築古や再建築不可など、他社では買取が難しいとされた物件でも柔軟に対応しています。一方で、「空室が埋まるならこのまま手放したくない」「満室にしてから売却したい」という方には、賃貸管理についてご相談いただけます。客付けはもちろん、物件管理までトータルでサポートが可能な為、空室率を改善して収益を得ながら将来的な売却に備えることが可能です。

空室率が高い物件は買い手が見つかりにくいものの、売却できないわけではありません。改善に時間をかけられるなら入居率を上げてから売却を、すぐに手放したいなら買取を検討するなど、ご自身の状況や希望に応じて戦略を選ぶ事が重要です。


次回は、失敗しない管理会社の選び方について解説いたします。