【連載】不動産投資の考え方 Vol.048 利回りとは目安、表面的な利回りと実質利回りの正しい見方
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連載第四十八回は、利回りとは何か、利回りを判断する際に必要な視野についてお話しします。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
一方で「実質利回り」は、年間家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの年間経費を差し引いて算出する指標です。
実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
実際にオーナーの手元に残る収益に近い数字となるため、購入を具体的に検討する段階では、実質利回りを確認することが欠かせません。表面利回りと実質利回りの差が大きい物件ほど、想定していた収益と実際の手取り額にギャップが生まれやすくなります。
表面利回りの傾向
さらに注意したいのは高利回りであっても必ずしも良い物件とは限らず、それなりの理由が隠れているケースが少なくありません。
高利回りの訳あり物件一例
こうした注意点は、表面利回りに限った話ではなく、実質利回りであっても同様です。実質利回りは経費を差し引いたぶん精度は高くなりますが、あくまで購入時点で見えている情報をもとにした数字にすぎません。たとえば、次のような要素による将来の収益への影響までは、購入時の実質利回りだけでは判断できないのが事実です。
それゆえ「表面より実質の方が正確だから、実質利回りが高ければ安心」とは限りません。利回りは数字単体で信じ込むものではなく、その数字になっている背景を踏まえたうえで、物件を判断するための材料の一つとして活用することが大切です。なごみでもオーナーさまへ物件をご紹介する際、利回りの数字だけでなく、実際に現地へ足を運び、立地や建物の状態、管理体制まで含めて総合的にご提案するようにしています。「この利回りが5年後、10年後も維持できそうか」という視点まで含めて確認することが、長期的に安定した収益につながると考えているためです。
利回りは、収益物件を比較検討する際の入り口となる大切な指標です。ただし、表面利回りと実質利回りの違いを理解しないまま数字だけを追ってしまうと、想定外の出費や空室によって収益計画が崩れてしまうこともあります。また実質利回りであっても、将来の空室動向や大規模修繕、売却時にいくらで売れるかといった点までは織り込まれていない点には注意が必要です。
利回りの数字はあくまで目安の一つとして捉え、立地条件や建物の状態、管理体制、将来の出口戦略まで含めて総合的に判断することが、収益物件で失敗しないための鍵となります。利回りの見方や物件選びについて不安がある方は、ぜひ一度なごみにご相談ください。物件の状態や立地、収益性まで丁寧に確認したうえで、お客さまに合った不動産投資をご提案いたします。
次回は、収益不動産の融資の決まり方についてお話しいたします。
連載第四十八回は、利回りとは何か、利回りを判断する際に必要な視野についてお話しします。
利回りは目安にすぎない
不動産投資を検討し始めると、物件情報に記載された「利回り〇％」という数字に注目する方も多いのではないでしょうか。物件の収益性を判断するうえで利回りは大切な指標ですが、数字が高いからといって、必ずしも安定した収益を得られるとは限りません。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、それぞれ示す内容が異なるうえ、いずれも物件が抱えるリスクや将来性まで正確に反映した数字ではないためです。本記事では、表面利回りと実質利回りの違いや利回りの目安、数字だけで物件を判断できない理由について解説します。利回りの基本（表面利回りと実質利回りの違い）
不動産投資を検討し始めると、物件情報には必ずといっていいほど「利回り〇%」という表示があります。利回りとは、購入した物件に対して年間どれくらいの収益が得られるかを示す指標で、投資額に対する年間家賃収入の割合で表されます。ただし、利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があることを知っておかなければなりません。物件広告でよく目にするのは「表面利回り」で、物件価格と年間家賃収入だけをもとにシンプルに算出されるため、物件同士をざっくり比較するときに便利な指標です。表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
一方で「実質利回り」は、年間家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの年間経費を差し引いて算出する指標です。
実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
実際にオーナーの手元に残る収益に近い数字となるため、購入を具体的に検討する段階では、実質利回りを確認することが欠かせません。表面利回りと実質利回りの差が大きい物件ほど、想定していた収益と実際の手取り額にギャップが生まれやすくなります。
利回りの目安と、数字だけで判断できない理由
では、利回りはどのくらいが許容範囲なのでしょうか。実際のところ、「利回り〇%以上であれば良い物件」というように表面利回りと実質利回りどちらにおいても数字だけで判断できないのが事実です。まず表面利回りの水準は、エリアや物件の種別によって大きく異なり、相場感を踏まえて見る必要があります。表面利回りの傾向
- 都心部の区分マンション：表面利回りが低めに出る一方で、空室リスクが比較的小さい
- 郊外の一棟アパート：表面利回りは高めに出やすい反面、入居需要や将来の資産価値に注意が必要
さらに注意したいのは高利回りであっても必ずしも良い物件とは限らず、それなりの理由が隠れているケースが少なくありません。
高利回りの訳あり物件一例
- 空室が発生しやすい立地や間取りである
- 建物の老朽化が進んでおり、今後大きな修繕費がかかる可能性がある
- 周辺の賃貸需要が今後縮小していく見込みがある
こうした注意点は、表面利回りに限った話ではなく、実質利回りであっても同様です。実質利回りは経費を差し引いたぶん精度は高くなりますが、あくまで購入時点で見えている情報をもとにした数字にすぎません。たとえば、次のような要素による将来の収益への影響までは、購入時の実質利回りだけでは判断できないのが事実です。
- 将来の空室率や家賃の下落
- 突発的な設備の故障や大規模修繕
- 固定資産税や管理費などの増加
- 周辺環境や賃貸需要の変化
- 将来売却できるか、いくらで売却できるか
- 災害や建物トラブルによる支出
それゆえ「表面より実質の方が正確だから、実質利回りが高ければ安心」とは限りません。利回りは数字単体で信じ込むものではなく、その数字になっている背景を踏まえたうえで、物件を判断するための材料の一つとして活用することが大切です。なごみでもオーナーさまへ物件をご紹介する際、利回りの数字だけでなく、実際に現地へ足を運び、立地や建物の状態、管理体制まで含めて総合的にご提案するようにしています。「この利回りが5年後、10年後も維持できそうか」という視点まで含めて確認することが、長期的に安定した収益につながると考えているためです。
利回りは「入り口」！判断は総合的におこなうことが不動産投資では大切
利回りは、収益物件を比較検討する際の入り口となる大切な指標です。ただし、表面利回りと実質利回りの違いを理解しないまま数字だけを追ってしまうと、想定外の出費や空室によって収益計画が崩れてしまうこともあります。また実質利回りであっても、将来の空室動向や大規模修繕、売却時にいくらで売れるかといった点までは織り込まれていない点には注意が必要です。
利回りの数字はあくまで目安の一つとして捉え、立地条件や建物の状態、管理体制、将来の出口戦略まで含めて総合的に判断することが、収益物件で失敗しないための鍵となります。利回りの見方や物件選びについて不安がある方は、ぜひ一度なごみにご相談ください。物件の状態や立地、収益性まで丁寧に確認したうえで、お客さまに合った不動産投資をご提案いたします。
次回は、収益不動産の融資の決まり方についてお話しいたします。
