【連載】不動産投資の考え方 Vol.050 金融機関から評価されやすい投資用物件の特徴を評価ポイントや注意点をメインに解説

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連載第五十回は、金融機関から評価されやすい投資用物件の特徴について、評価ポイントや注意点をメインに解説します。

金融機関から評価されやすい投資用物件の特徴を評価ポイントや注意点をメインに解説

不動産投資を始めるにあたって、多くの方が直面するのが金融機関の融資審査です。融資審査では借り手の属性だけでなく、物件そのものの特徴も細かく確認されます。スムーズに融資を受けるには、どのような物件を選べば良いのか疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。
本記事では金融機関が投資用物件を評価する際の視点や、評価されやすい物件の特徴、反対に融資審査で注意したい物件まで解説していきますので、ぜひご覧ください。

金融機関が投資用物件を評価するポイント

金融機関は投資用物件のどのような点を見て、融資の可否や条件を判断しているのでしょうか。主なポイントとして挙げられるのが、以下3点です。

• 継続的な家賃収入を見込めるか
• 融資額に見合う担保価値があるか
• 法令上・権利上の問題がないか

住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンでは家賃収入が返済原資のひとつとなるため、金融機関は物件から継続的に収益を得られるかを確認する必要があります。また、融資の対象となる土地や建物に、担保としてどの程度の価値があるかも重要なポイントです。万が一返済が滞った場合、金融機関は担保となる不動産を売却して融資残高の回収を図ることになるため、どの程度の価値があるかを確認しなければなりません。

金融機関によって評価方法は異なりますが、土地については鑑定評価額のほか、路線価や公示価格、基準地価格、実際の売買事例などが評価の参考となります。さらに、接道状況や土地・建物の権利関係など、法令上・権利上の状態も確認されます。後述する「融資審査で注意したい投資用物件」で詳しく解説しますが、物件の法令上・権利上の状況によっては、担保評価や将来の売却に影響し、金融機関の融資判断が慎重になることも。こうした評価ポイントを踏まえ、まずは金融機関から評価されやすい物件の具体的な特徴を見ていきましょう。

金融機関から評価されやすい物件の特徴

• 賃貸需要が安定した立地にある（駅から距離が近い、周辺の生活利便性がいいなど入居者から選ばれやすい条件を備えていることで空室リスクを抑えやすい）
• エリアの賃貸ニーズに合った間取り・条件を備えている（そのエリアの入居者層に合った間取りや設備を備えていることで、継続的な入居需要を期待しやすい）
• 物件価格と家賃収入のバランスがよい（物件価格に見合った家賃収入が期待でき、返済計画を立てやすい）
• 建物の管理・修繕状態が良好である（将来的な修繕費の増加や、資産価値の低下といったリスクを抑えやすい）

金融機関から評価されやすい物件には、いくつか共通する特徴があります。代表的なポイントをまとめました。これら4つの特徴に共通しているのは、いずれも「安定した家賃収入を将来にわたって見込めるか」という視点です。

たとえば賃貸需要の高い立地でも、物件価格に対して十分な家賃収入を見込めなければ、返済負担を踏まえた収支が厳しくなる可能性があります。建物の管理状態が悪ければ将来的に修繕費が増え、収支を圧迫することも考えられるでしょう。そのため金融機関は立地や家賃収入だけではなく、物件価格や建物の状態なども含めて総合的に確認しなければならないのです。

融資審査で注意したい投資用物件

• 再建築不可や既存不適格である（建て替えや増改築に制約があり、担保評価や将来の売却に影響する可能性がある）
• 旧耐震基準で建てられている（現行の耐震基準とは異なるため、担保評価や融資条件に影響することがある）
• 築年数が古い（築年数や建物の構造によっては、融資期間が短く設定される場合がある）
• 借地権や共有持分など権利関係が複雑である（売却や建て替えなどに地主やほかの共有者の同意・承諾が必要になる場合があり、担保としての評価に影響することがある）
• 金融機関の融資基準に合わない（金融機関ごとに対象エリアや築年数、構造などの条件があり、物件によっては取り扱いできない場合がある）

ここまで、金融機関から評価されやすい物件の特徴を見てきましたが、なかには収益性が見込めても、状態や権利関係などによって融資判断が慎重になるものがあります。とくに注意したいのが、以下のような物件です。

こうした物件は、賃貸需要や利回りの面で魅力があっても、希望する融資額や融資期間で借りられない可能性があるので注意が必要です。もちろん金融機関ごとに審査基準や取り扱える物件の条件は異なるため、表の項目に該当するからといって必ず融資を受けられないわけではありません。物件を検討するときは自己判断で候補から外すのではなく、金融機関ごとの融資条件を確認することも大切になるのです。

なごみでは建物の状態や法令上・権利上の条件、利用できる金融機関まで確認しながら物件をご提案しています。気になる物件が見つかったら自己判断で候補から外すのではなく、不動産会社に相談し、利用できる金融機関や融資条件を確認したうえで購入を検討しましょう。

融資の付きやすさを物件選びに生かそう

金融機関は、投資用物件の収益性や担保価値、法令・権利関係などを踏まえて融資を判断します。ただし、融資基準は金融機関によって異なるため、物件選びでは「融資が付きやすいかどうか」も判断材料のひとつとして確認しておきましょう。融資が付きやすい物件には、「不動産投資では融資が付く物件を狙うべき！3大理由を解説[1] 」でご紹介したように、購入時だけでなく将来売却する際にもメリットがあります。

なごみでは、お客さまの状況に合わせて、物件と金融機関の両面からご提案しています。物件選びや融資でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。[1]内部リンク設定お願いいたします