【連載】不動産投資の考え方 Vol.052 収益物件の融資における固定金利・変動金利の違い
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連載第五十二回は、収益物件の融資で金利の種類はどう選ぶか、固定金利・変動金利の違いと確認したいポイントについて解説いたします。
収益物件の融資を検討する際、「固定金利と変動金利のどちらを選べばよいのか」「できるだけ低い金利を選んだほうが得なのでは」と迷う方もいるでしょう。しかし、固定金利と変動金利では返済額の変わり方や金利上昇時の影響は異なり、単純に金利の低さだけで判断することはできません。また、実際の返済負担は金利以外の融資条件によっても変わります。そこで本記事では、固定金利と変動金利の基本的な違いを解説したうえで、収益物件の融資で金利の種類を選ぶ際に確認したいポイントを紹介します。
固定金利は、固定期間中に市場金利が上昇しても適用金利が変わらないため、毎月の返済額を把握しやすく、将来の返済計画を立てやすい点がメリットです。ただし変動金利より高めに設定される傾向があり、一定期間のみ金利を固定するタイプでは、固定期間の終了後にその時点の金利をもとに適用金利や返済額が見直されます。変動金利は固定金利より低い金利が適用される場合が多く、当初の返済負担を抑えてキャッシュフローを確保しやすい点がメリットです。
注意点として、借入後に金利が上昇すると支払利息が増え、毎月の返済負担が重くなることで収益物件のキャッシュフローを圧迫する可能性があります。固定金利と変動金利にはそれぞれにメリットとデメリットがあり、オーナーごとに資産状況や投資状況によって適した融資プランは異なります。物件の運用計画全体を踏まえて、どの金利を選択するのか検討することが大切です。
また、固定金利を選べる場合でも、設定できる固定期間は商品ごとにさまざまです。そのため、希望する金利の種類を利用できるかは、金融機関ごとの商品内容を確認する必要があります。
変動金利を選択する場合も、保有中は定期的に金利が見直されるため、売却までの保有期間が長い場合は、その間の金利上昇が返済負担に与える影響を考慮する必要があります。想定する売却時期までの返済負担や、売却時に必要となる繰上返済の条件を確認したうえで、金利の種類を比較することが大切です。
また融資額が大きい場合、毎月の返済負担も増えるため、物件の家賃収入に対して無理のない返済計画になっているか確認することも欠かせません。とはいえ融資条件や融資姿勢は金融機関ごとに異なるほか、同じ銀行でも支店によって対応が変わることがあり、違いを個人ですべて把握するのは難しいでしょう。そこで頼りになるのが、複数の金融機関と取引実績のある不動産会社です。
金融機関と継続的に取引している不動産会社には、最新の融資情勢が入ってくるため、有利な融資を受けるカギになります。たとえばなごみでは、物件の売買にあたって金融機関の紹介コンサルティングを実施。オーナーの資産状況や購入予定の物件、希望する融資額などを踏まえて、利用できる最適な金融機関や融資プランを提案しています。不動産会社のサポートも活用しつつ複数の融資条件を比較し、返済負担とキャッシュフローのバランスを確認することをおすすめします。
連載第五十二回は、収益物件の融資で金利の種類はどう選ぶか、固定金利・変動金利の違いと確認したいポイントについて解説いたします。
収益物件の融資における固定金利・変動金利の違い
収益物件の融資を検討する際、「固定金利と変動金利のどちらを選べばよいのか」「できるだけ低い金利を選んだほうが得なのでは」と迷う方もいるでしょう。しかし、固定金利と変動金利では返済額の変わり方や金利上昇時の影響は異なり、単純に金利の低さだけで判断することはできません。また、実際の返済負担は金利以外の融資条件によっても変わります。そこで本記事では、固定金利と変動金利の基本的な違いを解説したうえで、収益物件の融資で金利の種類を選ぶ際に確認したいポイントを紹介します。
固定金利と変動金利の基本的な違い
収益物件の融資で利用される金利の種類は、大きく「固定金利」と「変動金利」に分けられます。- 固定金利（一定期間または借入期間中の金利が固定される）
- 変動金利（金融機関が定める基準金利の変更に応じて、適用金利が見直される）
金利の種類による主な違いは、以下のとおりです。
固定金利：
- 当初の金利水準＝変動金利より高めになりやすい
- 返済額＝固定期間中は変わらない
- 金利上昇時＝固定期間中は影響を受けない
変動金利：
- 当初の金利水準＝固定金利より低めになりやすい
- 返済額＝金利に応じて変わる
- 金利上昇時＝返済負担が増える
固定金利は、固定期間中に市場金利が上昇しても適用金利が変わらないため、毎月の返済額を把握しやすく、将来の返済計画を立てやすい点がメリットです。ただし変動金利より高めに設定される傾向があり、一定期間のみ金利を固定するタイプでは、固定期間の終了後にその時点の金利をもとに適用金利や返済額が見直されます。変動金利は固定金利より低い金利が適用される場合が多く、当初の返済負担を抑えてキャッシュフローを確保しやすい点がメリットです。
注意点として、借入後に金利が上昇すると支払利息が増え、毎月の返済負担が重くなることで収益物件のキャッシュフローを圧迫する可能性があります。固定金利と変動金利にはそれぞれにメリットとデメリットがあり、オーナーごとに資産状況や投資状況によって適した融資プランは異なります。物件の運用計画全体を踏まえて、どの金利を選択するのか検討することが大切です。
収益物件の金利の種類は「金利の低さ」だけで選ばない！確認したいポイント
収益物件の融資を検討する際、金利が低ければ必ずしも有利とは限りません。固定金利と変動金利を比較するときは、これから紹介する3つのポイントを確認しましょう。利用できる金利の種類
収益物件の融資を検討するときは、利用できる金利の種類を比較しましょう。必ずしも、希望する金利の種類を自由に選べるとは限らないためです。金融機関やローン商品によって取り扱う金利の種類は異なり、固定金利のみの商品もあれば、変動金利と固定金利選択型の両方から選べる商品もあります。また、固定金利を選べる場合でも、設定できる固定期間は商品ごとにさまざまです。そのため、希望する金利の種類を利用できるかは、金融機関ごとの商品内容を確認する必要があります。
出口戦略を踏まえた返済負担・条件
金利の種類は「短期保有なら変動金利、長期保有なら固定金利」と一律に決めず、売却を想定した出口まで含めて比較することが大切です。固定金利の場合、固定期間中に物件を売却して融資を繰上返済しようとしても、商品によっては繰上返済に制約があったり、手数料や違約金などの費用がかかったりする場合があります。売却予定時期が固定期間を超えるケースでは、期間終了後の金利によって返済額が変わる可能性があるため、売却までのキャッシュフローへの影響も見込んでおかなければなりません。変動金利を選択する場合も、保有中は定期的に金利が見直されるため、売却までの保有期間が長い場合は、その間の金利上昇が返済負担に与える影響を考慮する必要があります。想定する売却時期までの返済負担や、売却時に必要となる繰上返済の条件を確認したうえで、金利の種類を比較することが大切です。
融資期間・融資額を踏まえた返済負担
融資条件を比較する際は金利だけでなく、融資期間や融資額が毎月の返済負担に与える影響まで確認することが重要です。同じ金利でも、融資期間が短ければ毎月の返済額は大きくなり、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。一方、融資期間を長くすれば毎月の返済額は抑えられますが、返済期間が長期化することで、支払利息の総額にも影響します。また融資額が大きい場合、毎月の返済負担も増えるため、物件の家賃収入に対して無理のない返済計画になっているか確認することも欠かせません。とはいえ融資条件や融資姿勢は金融機関ごとに異なるほか、同じ銀行でも支店によって対応が変わることがあり、違いを個人ですべて把握するのは難しいでしょう。そこで頼りになるのが、複数の金融機関と取引実績のある不動産会社です。
金融機関と継続的に取引している不動産会社には、最新の融資情勢が入ってくるため、有利な融資を受けるカギになります。たとえばなごみでは、物件の売買にあたって金融機関の紹介コンサルティングを実施。オーナーの資産状況や購入予定の物件、希望する融資額などを踏まえて、利用できる最適な金融機関や融資プランを提案しています。不動産会社のサポートも活用しつつ複数の融資条件を比較し、返済負担とキャッシュフローのバランスを確認することをおすすめします。
