【連載】不動産投資の考え方 Vol.030 不動産投資家 事例紹介 その③ 後編
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連載第三十回も引き続き、実際に不動産投資をスタートさせている先輩投資家の方の事例をご紹介します。
こうして戸建てを買い進んだTさんは、やがてアパートにシフトしていきます。その理由は、収益性だけでなく資産性を求めたからです。
「やはり千葉の片田舎に戸建てだけ所有していても、資産価値が低いのです。アパート投資は手残りが少ないと知りつつも、今は資産性があるものも少し組み入れていきたいと思っています」
なお、Tさんは戸建てとアパートの投資基準を明確に変えており、戸建ての場合は資産性を度外視して、利回りがいい物件しか購入しません。それでも政府系金融機関なら融資が受けられます。無担保枠が2000万円あるためです。これは賢明な判断だと思います。政府系金融機関も以前であれば賃貸物件の担保評価をかなり厳しく見ていたのですが、少し変わってきています。しかし、せっかく担保価値が出ないところで買える唯一の金融機関なので、利回りを求めていくほうが賢明ではないでしょうか。
このようにTさんは、高収益の戸建ては政府系金融機関、資産性の高いアパートは地銀中心というふうに、うまく金融機関を使い分けています。戸建てではキャッシュを使っていますが、1棟物件についてはできるだけ自分のお金を出さないやり方です。1棟物件に関していえば、土地の評価が高い物件を買っているためフルローンが出て、あとは建て替えもやりやすいのではないでしょうか。建て替えると、たいていの築古物件は、それほど建ぺい容積を使っていないのが多いものです。そのような物件は「建て替えて転売ができる！」という策をもっていらっしゃるのです。
また、ご購入いただいたアパート4棟のうち、1棟は都内23区内で所有されています。その物件は、まさにそのような土地売りができるアパートです。道路付けがいい角地を所有されています。Tさんの家賃収入は満室想定で月120万円以上あり、返済比率はキャッシュで購入した戸建てを混ぜると45%です。
ここで注目していただきたいのは、借り入れに対してのキャッシュフローです。利回りが下がっている今の市況では、やはりレバレッジをかけて2億～3億円はないと、そこまでたどり着かないのです。それがTさんの場合は現金購入した物件もありますし、戸建てを1戸売却して資産の組み替えも行っています。その結果、それほどいたずらに借り入れを増やしていったわけではなく、安定性の高い投資をされています。残債が1億2000万円弱で年間キャッシュフローが500万円というのは、投資効率が非常によい状況です。
「将来の展望をいえば、まずは2017年くらいにキャッシュフローベースで月に100万円を狙っていきたいです。そして、その後は返済比率を落とすことを1年くらいかけてやろうと考えています。具体的には、現金で戸建てを買い増していきたいです」
30代から投資を始めて40代になった現在、いずれはサラリーマンリタイアも視野に入れているそうです。まずはひとつ目のゴールである月額100万円を達成したら、その時点で考えたいという話ですが、私の意見をいえば、今の属性を捨てるのはもったいない話です。奥さまも不動産投資に協力されている理想的な状態で、夫婦とも正社員として共働きなので、そのあたりは有利です。
「妻とは最初から、「一緒にやろう！』というスタンスで物件は一緒に見に行きます。あとは簡単なリフォームとして、壁紙を張り替えるレベルであれば手伝ってくれますよ」
最後に、Tさんから読者にアドバイスをいただきました。
「やはり、現金を切らさないようにすることが大切です。そのため、最初に準備をしておく自己資金は最低でも500万円はないと厳しいでしょう。そして、発生するキャッシュフローには手を付けず貯めていくことです。また、時間の使い方でいえば、初めの頃は自分でDIYもやっていましたが、キャッシュにゆとりが出てきたら、外注を上手に取り入れることにより、サラリーマンとしての自分の時間をつくることができました。それでもDIYの経験をしておくと相場観が養われるため、最初にやっておいてよかったと思います。どのような工程で仕上がるかについて学ぶことは、必要だと思います」
常に学ぶことを忘れない・・・これが、堅実に不動産投資を進めるTさんの必勝法なのです。
次回は、なごみ代表者の投資家時代のエピソードをご紹介します。
連載第三十回も引き続き、実際に不動産投資をスタートさせている先輩投資家の方の事例をご紹介します。
収益性の戸建て、資産性のアパート
こうして戸建てを買い進んだTさんは、やがてアパートにシフトしていきます。その理由は、収益性だけでなく資産性を求めたからです。
「やはり千葉の片田舎に戸建てだけ所有していても、資産価値が低いのです。アパート投資は手残りが少ないと知りつつも、今は資産性があるものも少し組み入れていきたいと思っています」
なお、Tさんは戸建てとアパートの投資基準を明確に変えており、戸建ての場合は資産性を度外視して、利回りがいい物件しか購入しません。それでも政府系金融機関なら融資が受けられます。無担保枠が2000万円あるためです。これは賢明な判断だと思います。政府系金融機関も以前であれば賃貸物件の担保評価をかなり厳しく見ていたのですが、少し変わってきています。しかし、せっかく担保価値が出ないところで買える唯一の金融機関なので、利回りを求めていくほうが賢明ではないでしょうか。
このようにTさんは、高収益の戸建ては政府系金融機関、資産性の高いアパートは地銀中心というふうに、うまく金融機関を使い分けています。戸建てではキャッシュを使っていますが、1棟物件についてはできるだけ自分のお金を出さないやり方です。1棟物件に関していえば、土地の評価が高い物件を買っているためフルローンが出て、あとは建て替えもやりやすいのではないでしょうか。建て替えると、たいていの築古物件は、それほど建ぺい容積を使っていないのが多いものです。そのような物件は「建て替えて転売ができる！」という策をもっていらっしゃるのです。
また、ご購入いただいたアパート4棟のうち、1棟は都内23区内で所有されています。その物件は、まさにそのような土地売りができるアパートです。道路付けがいい角地を所有されています。Tさんの家賃収入は満室想定で月120万円以上あり、返済比率はキャッシュで購入した戸建てを混ぜると45%です。
ここで注目していただきたいのは、借り入れに対してのキャッシュフローです。利回りが下がっている今の市況では、やはりレバレッジをかけて2億～3億円はないと、そこまでたどり着かないのです。それがTさんの場合は現金購入した物件もありますし、戸建てを1戸売却して資産の組み替えも行っています。その結果、それほどいたずらに借り入れを増やしていったわけではなく、安定性の高い投資をされています。残債が1億2000万円弱で年間キャッシュフローが500万円というのは、投資効率が非常によい状況です。
「将来の展望をいえば、まずは2017年くらいにキャッシュフローベースで月に100万円を狙っていきたいです。そして、その後は返済比率を落とすことを1年くらいかけてやろうと考えています。具体的には、現金で戸建てを買い増していきたいです」
30代から投資を始めて40代になった現在、いずれはサラリーマンリタイアも視野に入れているそうです。まずはひとつ目のゴールである月額100万円を達成したら、その時点で考えたいという話ですが、私の意見をいえば、今の属性を捨てるのはもったいない話です。奥さまも不動産投資に協力されている理想的な状態で、夫婦とも正社員として共働きなので、そのあたりは有利です。
「妻とは最初から、「一緒にやろう！』というスタンスで物件は一緒に見に行きます。あとは簡単なリフォームとして、壁紙を張り替えるレベルであれば手伝ってくれますよ」
最後に、Tさんから読者にアドバイスをいただきました。
「やはり、現金を切らさないようにすることが大切です。そのため、最初に準備をしておく自己資金は最低でも500万円はないと厳しいでしょう。そして、発生するキャッシュフローには手を付けず貯めていくことです。また、時間の使い方でいえば、初めの頃は自分でDIYもやっていましたが、キャッシュにゆとりが出てきたら、外注を上手に取り入れることにより、サラリーマンとしての自分の時間をつくることができました。それでもDIYの経験をしておくと相場観が養われるため、最初にやっておいてよかったと思います。どのような工程で仕上がるかについて学ぶことは、必要だと思います」
常に学ぶことを忘れない・・・これが、堅実に不動産投資を進めるTさんの必勝法なのです。
次回は、なごみ代表者の投資家時代のエピソードをご紹介します。
