【連載】不動産投資の考え方 Vol.025 不動産投資家 事例紹介 その① 前編

合同会社なごみのWEBサイトを閲覧いただき、ありがとうございます。連載第二十五回からは、実際に不動産投資をスタートさせている先輩投資家の方の事例をご紹介します。登場するのはいずれも、なごみがお手伝いをさせていただいた個人投資家の方々です。

不動産投資家はごく普通のサラリーマンの方が多く、すでにリタイアされている人もいますが、現在もサラリーマンとして勤めながら投資物件を着実に増やされている人もいます。成功への道筋は人それぞれ。これらの事例を、ぜひご自身の不動産投資の参考とされてください。


■今回の事例：Nさん（仮名）東京都内在住の元サラリーマン
* 所有物件 アパート6棟・マンション1棟戸建て3棟・区分マンション1室
* 物件タイプ 中古物件
* 物件種別 RC造区分・重量鉄骨・木造アパート1棟・戸建て
* 平均表面利回り 約20% （満室時）
* 投資総額約1億1600万円

介護のために夫婦で不動産投資を開始

Nさんが不動産投資を始めた理由は、ご両親が高齢で介護の必要に迫られたことでした。

「当時、サラリーマンだった私は多忙を極め、仕事と介護の両立が難しい状況でした。それで、介護ヘルパーさんを雇えるくらいのお金を本業以外で得られる方法はないものかと思案していました。そしてアパート投資を知りました。いざ始めてみると収益がよく、当初はサラリーマンを続けながらの投資を考えていましたが、物件を増やしていくと同時に独立も可能だと実感しました」

物件を順調に増やすことができたNさんは、サラリーマンを退職し、専業として経営されています。Nさんが不動産投資を始めたきっかけは、奥さまでした。不動産投資を学ぶ講座にも、夫婦一緒に通われて勉強しています。不動産投資関連の本も50冊以上は読んだそうです。

「最初は区分か、あるいは戸建てからスタートしようと考えました。先に買ったのは家内で、埼玉県A市の区分マンションです。価格が安く高利回りでしたが、結論からいえば管理費がかかり、5万5000円の家賃に見合う収益にならないということを学びました。その反省を踏まえ、築古の戸建てを160万円で家内が現金購入しました」

こうして、Nさんご夫妻は中古高利回りの投資をスタートさせました。以前から古い車を修理するのが好きだったNさんは、古くてもきちんと手を入れれば直せるという自負もあり、これを不動産にも転換できると考えました。また、もともとビル設備のお仕事をされていて、住設備に対しての知識もあり、電気・空調・衛生・建築関係の資格をおもちでした。現在も左官工としての資格・免許取得のため、勉強中だといいます。

「戸建て物件を購入後に、別の業者から6戸のアパートを買ったものの、これもあまり高い収益性が実現せず、介護費用どころか生活費さえ出るようなものではありませんでした。それでもっと収益になる物件はないかと探しているとき、不動産投資のポータルサイト『健美家』で、なごみさんの売主物件がいくつか出てきたのです。ホームページを拝見すると『弊社は家族や友人に紹介ができる本当の物件を扱っています！」とあり、これは一度話を聞いてみようと伺いました」

こうして、Nさんは面談にいらっしゃいました。Nさんが投資物件として3件目以降を購入する条件は、「古くても収益性が高く、入居者が安定的に見込め、家賃が値崩れしにくいこと」でした。

「なごみさんは自社で物件を仕入れて再生し、販売をしています。それと利回りが高いことが他社とは異なりました。柳田社長に伺ったときも、『2つ3つと買い進められ、収益を上げていってもらいたいです！』と話されました。このような不動産屋さんであれば、安心できる物件を紹介してくれるだろうと思いました」

また、築古物件を扱っていて、融資にも詳しい業者は珍しいと、なごみを気に入ってくださいました。Nさんがなごみから初めて購入されたのは、埼玉県の物件です。しかし、高利回りですが6室中2室しか入居がありませんでした。Nさんは誰もが「賃貸ニーズがありそう！」とわかるエリアで投資をされず、掘り下げて、競合が少ないエリアの優位性をよくご理解いただいて実績をつくられました。

「入居付けしやすいのか？というと、どこの物件も決していいわけではありません。しかし、なごみさんが、効果的なリフォームや募集の方法など、入居付けできるノウハウを事前に説明してくれたことで安心し、購入する動機になりましたね」

埼玉県『市の1棟マンションでは、周辺にファミリータイプのマンションの競合が少なく、いまだにトイレがくみ取り式のアパートが多い地域ですから、水洗でかつマンションのため、「これは勝てる！」という自信をもったそうです。茨城県T市でもった物件にしても、ボロボロ状態の上、売主が入居者募集をしていませんでした。4棟13室に5室しか入居がなく、投資家によっては不安を抱くような物件でした。

「茨城県の物件は、ガラスが割れて鳩が入り込み、鳩小屋のようになっていました。室内に鳩のミイラがありましたが、掃除をしてリフォームすれば問題はありません。私自身、もともと古い木造に住んでいたので抵抗はありませんでした」

Nさんは、プロも顔負けの対応を見せました。奥さまも一緒に見学されていましたが、問題を感じなかったそうです。


後編へ続く