【連載】不動産投資の考え方 Vol.036 築古物件の評価ポイントと販売戦略

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連載第三十六回は、不動産投資自体への向き合い方についてお話します。

築古物件も高値で売却できる！築古物件の評価ポイントと売却戦略を解説

今回からは、再び特定のケースにおける対応や考え方についてお話して参ります。今回は、築古物件についておさらいしていきましょう。


「築古物件だから、なかなか売れないだろうな」と、築年数が古い物件の売却は難しいと諦めている方も多いのではないでしょうか。たしかに築古物件の売却は課題が多いですが、適切な戦略を立てることで想像以上の価格での売却も十分可能です。そこで本記事では、数多くの築古物件の売却をサポートしてきた合同会社なごみが、実践的なノウハウをお伝えしますのでぜひご覧ください。

築古物件が売却しにくいといわれる理由

そもそも築古物件がなぜ市場で敬遠されるのか、効果的な対策を講じるためにも理由を理解しておきましょう。以下の表に、築古物件が売却しにくいといわれる主な理由をまとめました。

築古物件が売却しにくい理由

• いつまで住めるか不安

• 資産価値の低下
• 現代の入居者ニーズとの乖離
• 購入後のメンテナンス費用

• 新耐震基準への不適合

購入者への影響

• 「あと何年もつのか」「大規模修繕はいつ必要になるのか」など心理的ハードルが高い
• 築年数の経過によって評価額が下がり、リターンを見込みにくい
• 間取りや設備などの使い勝手が悪く、入居者確保が難しい
• 外壁の修繕や給排水設備の交換など、購入後すぐにまとまったコストが発生する可能性がある
• 1981年以前の物件は旧耐震基準で建てられており、入居者の安全性への不安がある

築古物件はこのような収益性や安全性の面において課題が生じることから、新築や築浅物件と比べて売却しにくく、価格も下がる傾向にあります。

物件の価値は築年数だけではない！築古物件が評価されるポイント

築古物件が売却しにくいと申し上げましたが、実際は築年数だけで物件の価値が決まるわけではありません。ここでは築古物件が評価されるポイントを、3つお伝えします。

価格

築古物件の大きな魅力は、割安な価格設定です。初期投資額を抑えることで高い表面利回りを実現できるため、キャッシュフローを重視する投資家にとって魅力的な物件に見えます。少額から始められ、投資金額の回収期間も短くなるので、築古物件なら投資初心者でも手が届きやすく感じられるでしょう。さらに手持ちの現金だけで購入できるケースも多く、将来的な金利上昇リスクを避けたい投資家のニーズにも合致します。このような価格の安さから得られるメリットは、築古物件ならではです。

立地条件

築古物件でも立地条件が良ければ、高い需要を期待できます。たとえば以下のような立地は、建物が古くても土地の価値が安定しているため、高値で売買されやすい傾向です。

• 駅徒歩圏内
• 商業施設や病院など、生活利便施設が充実している地域
• 将来的な再開発計画がある地域

ほかにも千葉県内では、東葛・湾岸エリアのような都心部へのアクセスが良い地域や、千葉市内、つくばエクスプレス沿線の地域等が注目されています。
立地の良い物件なら、老朽化によって建物の価値が下落しても、土地の価値でカバーできる可能性が高いでしょう。

建物の性能

築古物件でも、構造や建築時の施工品質によっては高い評価を得られます。

高い評価を得られる構造や施工品質の一例

• 鉄骨造鉄筋コンクリート造（木造より耐用年数が長く、金融機関の評価も相対的に高まるので、購入希望者銀行から融資を受けやすくなる）
• 過去の大規模修繕履歴や設備更新の実績（メンテナンス状況の良さがアピール材料になる）
• 1981年以降の耐震基準で建築された物件（築古でも一定の安心感がある。1981年以降の建物でなくとも、耐震補強工事をおこなっていれば、新耐震基準と同様の耐震性能があるといえる）

このように耐用年数が長い構造の物件や、適切な維持管理がおこなわれている物件は、築年数以上の価値を持つ場合があります。

築古物件を魅力的に見せる売却戦略

築古物件の売却を成功させるための戦略的なアプローチを紹介します。

空室対策による入居率の向上

売却価格に入居率は直結するため、空室がある場合は売却活動と並行して積極的な入居者募集をおこないます。

空室対策一例：
入居者層の明確化（単身者向けなら利便性、ファミリー向けなら住環境の良さなど、入居者層に沿った募集活動をする）
無料Wi-Fiを導入（費用が多少かかってしまうが、入居希望者にとって魅力的な環境を用意する）

上記はあくまで一例ですが、満室稼働の実績を作ることで買主へ安定収益をアピールできます。空室対策によって多少の収益減少があっても、売却価格を高める効果を期待できるでしょう。

費用対効果の高いリフォーム

費用対効果を慎重に検討したうえでのリフォームは、売却成功の鍵です。たとえば外壁の洗浄やエントランス周りの清掃、植栽の手入れだけでも物件全体の印象が劇的に変わります。費用も数十万円程度で済むため、投資効果は高いでしょう。内装なら床材の交換や、和室から洋室への変更などがおすすめです。ただし、リフォームにかけた分だけ高く売れるわけではないので、過度に施工しすぎないことが重要です。

買主へセルフリフォームを打診

買主へセルフリフォームを打診することも、築古物件を売却しやすくする手法のひとつです。投資家のなかには自分好みに物件をリフォームし、収益性を向上させたいと考える方も多くいます。たとえば現状渡しでの売却を前提にした、以下のようなアピール方法があります。

・リフォーム可能な部分や改善ポイントを具体的に提示して、物件への関心を高める
・過去のリフォーム実例を参考資料として提供して、イメージを具体化してもらう

購入側がセルフリフォームすれば売主にとってもリフォーム費用を抑えられるため、双方にメリットのある取引を実現できます。

「古家付き土地」として売却

築古物件の建物価値が著しく低い場合は、「古家付き土地」として売却を検討してみましょう。「古家付き土地」として売却する場合は建物に価値を求めず、土地価格を中心として売却価格を設定します。買主は建物を解体して新築したり、大規模リノベーションを前提とした投資を検討したりできるため、「古家付き土地」として売却すればより幅広い層にアプローチできます。

築古物件の売却は課題が多いものの、適切な戦略により成功させることは十分可能です。築年数だけでなく価格競争力や立地条件、建物性能といった多角的な視点から物件価値を見直し、ターゲット層に響く売却戦略を立てましょう。合同会社なごみは築古物件の売却において、多くの実績から培った豊富なノウハウを有しています。利用しない物件はもちろん、問題の多い物件でも個々の特性に応じた最適な販売戦略をご提案いたしますので、築古物件の売却でお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。