【連載】不動産投資の考え方 Vol.051 収益物件を購入するとき自己資金について、頭金・諸費用・予備資金の考え方

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連載第五十一回は、収益物件を購入するとき自己資金はいくら必要か、頭金・諸費用・予備資金の考え方について解説いたします。

収益物件を購入するとき自己資金について、頭金・諸費用・予備資金の考え方

「収益物件を購入したいけれど、自己資金はいくら用意すればよいのか」「頭金にどこまで使ってよいのか」と悩む方もいるでしょう。実は、収益物件の購入で考えなければならないのは、頭金だけではありません。そこで本記事では、収益物件を購入するときに必要な自己資金について「頭金・諸費用・予備資金」の3つに分けて考え方を整理するとともに、金融機関や物件によって必要額が異なる理由を解説します。

収益物件の自己資金は「頭金・諸費用・予備資金」の3つで考える

収益物件を購入するときの自己資金は、大きく分けて「頭金」「諸費用」「購入後に備える予備資金」の3つで構成されます。それぞれお金としての性質・役割が異なるため、ひとくくりに「自己資金〇〇万円」と考えるのではなく、項目ごとに必要な金額を把握しておくことが大切です。

頭金｜物件価格のうち融資で賄わない部分

頭金とは、物件価格のうち融資で賄わない部分を指し、「頭金＝物件価格－融資額」であらわされます。たとえば、3,000万円の収益物件を購入する際に2,500万円の融資を受ける場合、差額の500万円が頭金です。必ず物件価格の〇％が必要という一律の決まりはなく、必要額は金融機関の融資条件や物件評価、年収・金融資産によって異なります。

なごみが紹介する金融機関の実例でも、スルガ銀行は自己資金5〜10％が目安である一方、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスは共同担保でおぎなうことでフルローンに近づけられるケースがあるなど、基準はさまざまです。また、年収300万円・自己資金200万円で不動産投資をおこなっているお客様もいらっしゃいます。頭金を増やせば借入額と返済負担は減りますが、その分手元資金は少なくなる点に注意が必要です。反対に頭金を抑えれば手元資金を残しやすく、次の物件の頭金や諸費用にまわして段階的に物件を取得しやすくなる一方、返済負担は重くなることも押さえておきましょう。頭金をいくら入れるかは、購入後に残したい資金も踏まえて判断することが大切です。

諸費用｜物件価格以外にかかる費用

収益物件の購入では、物件価格とは別に以下のような諸費用がかかります。

• 仲介手数料（不動産会社の仲介によって売買が成立した場合に支払う手数料）
• 登記費用（所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる登録免許税、司法書士へ依頼する場合の報酬など）
• 印紙税（売買契約書や金銭消費貸借契約書などの課税文書にかかる税金）
• 融資関連費用（金融機関へ支払う融資事務手数料や保証料など）
• 火災保険料（火災などによる損害に備えるための保険料）
• 不動産取得税（土地や建物を取得したときにかかる地方税）
• 固定資産税等の精算金（売主がすでに負担している固定資産税などを、引き渡し日などを基準に精算する場合の費用）

仲介手数料は不動産会社が自由に設定できるものではなく、宅地建物取引業法に基づく告示によって受領できる上限額が定められています。また不動産取得税は取得時にその場で支払うものではなく、取得後に都道府県から送付される納税通知書に従って納めます。そのため物件の決済時に支払う費用だけでなく、取得後に発生する税金も含めて資金を準備しておかなければなりません。諸費用の総額は物件や融資条件によって異なるため、物件価格や頭金とは別に、どのような費用がいくらかかるのかを事前に確認しておきましょう。

予備資金｜購入後に備えて残しておく現金

収益物件を購入するときは、頭金や諸費用だけで自己資金を使い切らず、購入後に備える予備資金も残しておくことが大切です。購入後に空室が発生して家賃収入が減ったり、設備の故障や退去に伴って修繕費が必要になったりする可能性があります。なごみでは以前、以下の記事で、空室期間が長くなるほど収益が減少し、キャッシュフローに影響すると解説しました。

【連載】不動産投資の考え方 Vol.043 入居率を安定させる実践ノウハウ、空室対策は仕組みで決まる

また、不動産投資では管理費や修繕費などの支出も発生するため、家賃収入のすべてが利益として手元に残るわけではありません。物件の状態によっては、購入後にリフォームが必要になるケースもあります。そのため、購入できるギリギリまで自己資金を頭金や諸費用に回すのではなく、空室や修繕などの突発的な支出にも対応できるよう、一定の現金を手元に残しておきましょう。

必要な自己資金は金融機関や物件によって異なる

収益物件の購入に必要な自己資金は金融機関や物件によって異なり、一律ではありません。利用できる金融機関や融資額は、年収・金融資産などの属性だけでなく、物件の収益性や担保評価などによっても異なります。ここからは、必要な自己資金の考え方と、自己資金が少ない場合の物件選びについて解説します。

自己資金の必要額は一律ではない

収益物件の購入に必要な自己資金は、すべての人に共通する金額や割合が決まっているわけではありません。金融機関は申込者の年収や金融資産、勤務先といった属性に加え、物件そのものの収益性や担保評価なども踏まえて融資条件を判断します。前述のとおり、なごみが取り扱う金融機関の実例を見ても、必要とされる自己資金の水準はさまざまです。

さらに同じ金融機関を利用する場合でも、物件の状態によって必要な自己資金は変わります。法定耐用年数を超えた物件や、建蔽率・容積率を超えた物件は、融資自体は受けられても審査が厳しくなりやすく、その分自己資金を多めに求められる場合があります。自己資金の必要額を考えるときは、「〇〇万円あれば買える」と一律に判断するのではなく、検討している物件と利用できる金融機関の組み合わせごとに確認しましょう。

自己資金が少ない場合は融資条件から購入できる物件を考える

自己資金が少ないからといって、必ずしも収益物件を購入できないわけではありません。金融機関によって融資割合や審査基準は異なり、申込者の年収・金融資産に加え、物件の収益性や担保評価によっても融資可能額は変わってくるためです。逆に自己資金を多く用意できる場合でも、物件の積算評価が低ければ、希望した金額の融資を受けられないこともあります。つまり収益物件の購入では、自己資金の多さだけで購入できる物件が決まるわけではなく、「使える金融機関→融資可能額→購入できる物件」の順で考えることが重要なのです。融資可能額は物件の条件によっても変わるため、下記記事も参考に評価されやすい物件の特徴もあわせて確認しておくとよいでしょう。

【連載】不動産投資の考え方 Vol.050 金融機関から評価されやすい投資用物件の特徴を評価ポイントや注意点をメインに解説

自己資金は「購入後に残すお金」まで考えて準備する

収益物件を購入するときの自己資金は頭金だけでなく諸費用、予備資金まで含めて考えることが大切です。必要な自己資金は金融機関の融資条件や申込者の属性、物件の評価などによって異なり、一律の金額だけで判断することはできません。頭金を多く入れすぎると、購入後に使える現金が少なくなる可能性もあるため、融資額とのバランスを見ながら、賃貸経営を始めた後に必要となる資金も手元に残しておきましょう。

なごみでは、収益物件の購入や融資に関するご相談を受け付けています。
自己資金でどのような物件を購入できるのか、どの金融機関を利用できるのか迷っている方は、お気軽にご相談ください。