【連載】不動産投資の考え方 Vol.009 使える金融機関はどこか

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連載第九回は、不動産投資を行う際に頼れる金融機関の種類と、それぞれ物件購入にどれくらいの融資を得られるのかについて解説いたします。

頼るべき「金融機関」はどこなのか？

なごみが顧客に不動産投資のご提案をするとき、まずは「ご自身が使える金融機関はどこなのか」について把握するようお伝えしています。つまり、物件購入にどれくらいの融資を得られ、その資金でどういう物件を狙えるのか、確認する必要があるのです。金融機関が融資の可否を検討するベースになるのは年収です。加えて預貯金、有価証券などの金融資産、そして居住地も検討されることになります。
たとえば、融資が受けられる目安の年収が約700万円以上で、築浅物件中心にお探しの方はA銀行、年収1,000万円以上でフルローンを目指して購入したい方であればB銀行、特に属性の縛りは厳しくありませんが、共同担保を持っていると自己資金を抑えられ、再建築不可などの特殊な物件も取り組めるCファイナンス、年収1,000万円前後で豊富な金融資産をお持ちの方は築浅やRC造S造が得意なD銀行といった具合です。
それぞれの金融機関の特徴を把握して、条件に合う融資先を使い分けていくのが不動産投資成功のカギです。
以下は、実際の金融機関を例として、どういった違いがあるかを書き出しました。

A銀行

築浅物件を中心に低金利、自己資金少な目でお取組みができる銀行です。木造物件を特に好み、国道16号線の内側の物件だとより良い評価がでます。融資枠を算出する際に他行の借入も考慮しますので、よく1番最初に使いたい金融機関という表現をされます。

B銀行

土地の値段（相続税路線価）を重要視する地方銀行で、土地値が売買価格に対して高い割合を占める物件のみ取り扱いを行います。フルローンにてお取組みいただけることがほとんどですので、どんどん買い進めたい方におすすめです。

C銀行

年収や金融資産に制限はなく、A銀行やB銀行などをお取組みいただけない方でもお取組みいただける可能性があります。関東のエリアは全体的に取り組めますが、土地値（相続税路線価）をこのファイナンスも重視します。売買価格と物件評価の乖離分を抵当権のない保有物件を共同担保とすることで、フルローン近い融資を受けることも可能です。再建築不可や既存不適格の物件でもお取組み頂ける可能性があります。

D銀行

豊富な金融資産をお持ちの方であれば、低金利でお取組みいただける可能性のある地銀です。自己資金も少なくお取組みいただけますので、築浅木造やS造、RC造物件はD銀行でお取組みすることができます。関東エリアを中心にお取組みいただけます。

押さえておきたい「金融審査」の流れ

融資審査の流れでよく問い合わせがあるのは、「どの段階で融資の申し込みをすればいいか？」ということです。

答えは、買い付けを入れたらすぐに動くこと。物件情報をもらうと同時に、自身で金融機関に当たる人もいれば、なごみのような不動産業者を通じて金融機関と交渉するケースもあります。まずは「自身に資金調達の当てがあるか、あるいは不動産会社からの紹介を希望するのか」を買い付け時にはっきり表明することです。ひとつの物件に複数の買い付けが入った場合、並行して審査を進めることになりますが、そこからはスピード勝負です。地銀、都銀では融資実行までに1ヵ月くらいの時間がかかります。

なごみを通して打診していただければ、担当者に直接おつなぎすることができるので、このスピード勝負でも負けない戦いができるかもしれませんね。

 次回は融資期間や金利など、「融資条件の考え方」についてご案内します。