【連載】不動産投資の考え方 Vol.018 リフォームの指標

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連載第十八回は、リフォーム賃金と業者の選び方について解説します。

いくらかかる？ 戸建て投資のリフォーム資金

最近、サラリーマン投資家に人気となっているのが、戸建て投資です。数百万円からスタートできるとあって、投資初心者がチャレンジすることが多くなっています。現金で購入する人もいますが、融資を使っての購入も可能ですから「チャレンジしてみたい！」と思う投資家が増えているのでしょう。そのため「いくらくらいかければ、戸建てを再生できるのか」という質問も増えてきました。

戸建てのリフォーム費用の目安は、よほどボロボロの物件であっても数百万円をかけて再生すればキレイによみがえります。戸建てを購入するときは、多めのリフォーム予算を見ておくと大やけどすることはありません。
不動産投資初心者は、「雨帰りの物件は買ってはいけない」「シロアリ被害があったような物件は危険」といった先入観をもっていることもありますが、単純にしっかりと修繕すればいいのです。

数百万円で修繕できる具体的な範囲は次の通りです。
外壁、玄関ドア、水回り、内装も含めた全部が対象となります。3DK程度の物件であれば、見違えるほどキレイになります。水回りはお金がかかるところですが、新品のユニットバスへの交換も、良心的な業者なら安価に工事してくれます。
初心者はボロボロの物件を目の当たりにすると、「物件再生にお金がいったいどれだけかかるのか」と不安になることも多いと思いますが、リフォーム資金をあらかじめかかるものとして予算に組み込んでしまえば、過度に怖がる必要はありません。

また、前章で述べたように、購入資金として物件の売買価格とリフォーム資金を合わせて借入することもできますが、政府系金融機関からリフォーム資金の名目で借り入れすることも可能です。
購入資金と合わせて借りたほうが借入期間は長く 、リフォーム資金だけの借り入れでは短くなるため、できれば購入時に借りるほうがお勧めです。

魅力的な物件をつくる「リフォーム業者」の選び方

買った物件にリフォームが必要なケースがあると、なごみはとあるリフォーム業者に依頼をしています。
その企業は、自社でもアパートを多く運用していますし、個人で収益物件を所有するスタッフもいます。自社で物件を運用するということは、「なるべくコストをかけないで、効率的にリフォームする方法」を日夜研究していることを意味します。

投資家目線で判断を行うには、業者自身に経験値がなければなりません。サラリーマン投資家がどのようなところで悩んでいるのか身をもって理解できる、そのような業者を選ぶことをお勧めします。こんなリフォーム業者は、実はとても少ないものです。

不動産管理会社選びのノウハウで「大手業者はリフォーム手数料で稼ぐ」というエピソートを紹介しましたが、一般に「管理会社の発注によるリフォーム手配は高くて損だ」といえない面もあります。管理会社であれば定期的に受注があるわけで、たとえば、単価の低い小規模修繕やクリーニングであっても受注する数が圧倒的に多いからです。これが個人のオーナーで10戸しかなければ、年間数回程度でしょう。業者からすれば、同じ金額であっても、安定的な受注のある管理会社を優先するのが当然です。

一方で、何もかも自分でしたいタイプの投資家、費用を1円でも安くすることに夢中な投資家に伝えたいことは、損得を突き詰めると、結局は入居者がいて家賃収入がきちんと入ることが大切であるということです。そうなると、迅速さは重要です。機会損失が一番もったいないからです。プロが行えば1～2日で済むリフォームを、サラリーマン投資家が週末を利用して倍の日数をかけてDIYで施工したとしたら、1カ月などすぐにたってしまいます。

繁忙期には、リフォーム業者も混雑しています。安くて良心的な業者ほど受注が集中しますから、1ヵ月待ちというのもザラにあります。しかし、繁忙期に数万円安い施工業者にこだわり何カ月も待って、入居付けのタイミングを逃してしまうのはいかがなものでしょうか。

こうして考えていくと、結局のところ、管理会社からの手配が最も速やかにリフォームを行えるというメリットは否めません。その管理会社が投資家目線に立っているというのは、大きな意味があるでしょう。なごみの考えをいえば、管理会社は常に投資家と同じ方向を見ているべきなのです。
投資家自身がリフォームを手配するのもひとつの方法ではありますが、管理会社に「任せてみる」のも円滑な入居者サービスにつながるのではないでしょうか。

個人投資家による「分離発注」は現実的なのか？

リフォームは業者発注をする以外に、DIYを自分で行うほか、分離発注といって内容ごとに職人へ直接発注する方法があります。
不動産投資に慣れてきた人は、コスト削減の一環で「分離発注」に挑戦することがあります。本やセミナーで紹介された影響なのでしょう。
しかし、単発現場を安く引き受けてくれる職人というのは、よほど暇な人だと経験上思います。暇な理由は腕が確かでない、腕が良くてもいい加減な性格である可能性があります。もちろん、なかには腕が良くてしっかり仕事をしてくれる職人もいるかもしれません。
そういう人が見つかればそれに越したことはないのですが、なかなか見つからないでしょう。

気をつけるべき点は、「職人のルール」と「あなたが考えるルール」が大きく違う可能性が高いことです。
たとえば「土曜日にキッチンが届くので、それまでに床を直しておいてください」と依頼していたのに、こういった約束をまったく守れない職人が一定数います。そういう人に限って本人には悪気がなく、人としては案外いい人で、一旦仕事に取りかかると、きめ細かくやってくれたり、ついでにいろいろ直してくれたりもします。良くも悪くも人間味に溢れており、なかなかビジネスライクにはいきません。

また、安さを追求すると、それなりの手間がかかります。ときにはコストダウンの金額が、かけた手間に全然見合わないこともあります。サラリーマンの場合、建設関係に勤めていなければ、分離発注は相当難しいでしょう。「監督」の仕事はそのためにあるようなものなのです。それよりも、「いかに効率よく、自分が動かなくて済むか」を考えることも投資を上手に回していく方法かもしれません。


次回は、『不動産投資の際に入っておくべき保険』について解説します。