【連載】不動産投資の考え方 Vol.019 不動産投資の際に入っておくべき保険

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連載第十九回は、不動産投資の際にこれだけは入っておくべき、という保険について解説します。

これだけは入っておくべき「保険」の知識

不動産投資を賃貸経営と考えたときに、久かせないのはリスクヘッジです。自らがコントロールすることが不可能な火災などの被害に遭えば、所有物件には多額の修理費が発生することがあります。

万が一、無保険状態で借り入れを残したまま物件が焼失したら、「家賃収入はないのにローンだけが残る」という最悪の状態となります。こうしたリスクヘッジには、保険加入が有効です。
ここでは、保険について基本的な解説を行います。まず保険には、入居者が契約する保険、オーナー（投資家）が契約する保険があります。

入居者に関していえば、当社では「家財保険への加入」を条件にしています。入居者が加入するのは、家財と賠償の保険です。契約内容次第では窓や鍵の破損、水漏れ発生時の階下への補償も対応してくれます。また、入居者自身の過失により発生する事故には、入居者自身が保険で対応できます。入居者にも賃貸契約時に火災保険に加入してもらっておけば、このように種々のトラブル防止に役立つのです。

オーナーが加入する保険は、建物への保険です。これは、賃貸物件のみならずマイホームであっても必ず加入してください。というのも、自身にはまったく責任のない延焼被害に遭った場合でも、「失火責任法」の適用により原則として火元から賠償を受けることはできません。

失火責任法とは、明治32年に定められた法律で、「失火の場合には、失火者に重大な過失がなければ、損害を賠償しなくてもよい」ということが定められています。本来なら「他人の権利を侵害すれば損害を賠償しなければならない」と民法で決まっていますが、失火の場合はこれに該当しません。

つまり、隣の家などに火が燃え移って損害を与えても「賠償しなくてもいい」ということです。言い換えれば、隣の家からのもらい火事で自分のアパートが焼けてしまったときも、「隣家の人からは補償してもらえないので、自分で建て直さなければならない」ということでもあります。
加えて、放火など加害者が特定できない災害には、損害賠償を求めることもできません。

そのような被害者の立場にあったとしても、所有物件に入居者がいる限り、オーナーは人居者が生活できるレベルに建物を復旧する義務があります。
そのため、不測の事態に対する重要なリスクヘッジとして、必ず火災保険や地護保険に加入する必要があるのです。
建物1棟を丸ごと所有する場合は、専有部分や共用部分の区別なく建物全体に火災保険をかけます。区分所有マンションのように、建物の一部を所有するケースでは、専有部分の建物について火災保険をかけ、マンションの管理組合が管理する共用部分は、管理組合で火災保険をかけることになります。

いずれにしろ、オーナーが契約する保険は建物の火災保険で、家財については入居者自身が火災保険に加入することになります。
また、火災保険の特徴としては、火災だけの補償ではないところが挙げられます。契約している保険内容にもよりますが、大雨、台風や雪害といった自然災害にも保険が適用されるケース、不審者によって窓が割られた、通りすがりの車がぶつかって門扉が破損した、クーラーの室外機が盗まれた・・・・・・といったような不慮のトラブルに対して保険が適用されるケースがあります。

また、災害時において一般住居であれば、罹発した際に、被災者生活再建支援法による支援金を受け取ることができますが、事業用となる賃貸物件の場合は、深刻な被害に遭っても、支援金を受け取ることはできず、自力での再建となる場合が多いのです。このようなときにも、心強い味方となります。

特に近年では、住宅建材の耐火技術の向上によって、木造であっても燃えにくくなっています。つまり、火災によるリスクは減少傾向にあります。
それに対して、増えているのが自然災害リスクです。台風、電災、雪災、落雷実際の保険請求では、これらの自然災害のほうが火災を上回っているそうです。

火災保険に加えて「施設賠償責任保険」も契約しておきましょう。これは、自身の所有物件が理由となった損害賠償金をカバーする保険です。
たとえば、所有しているアパートやマンションから落下物などがあって人にケガを負わせたり、第三者の車に落ちて破損させたりといったケースにも該当します。
まったく偶然ともいえるトラブルで、人が亡くなることもあります。損害賠償の発生は大家にとって大きなリスクとなりますので、保険加入は必須です。なお保険料は安く、それほど大きな負担にはなりません。
そのほか、近年増えている入居者の孤独死をリスクヘッジする保険もあります。


最後に、地震保険です。世界でも有数の地震大国である日本。近年、各地で大地震による被害が発生しており、地震に対する備えは必要不可々です。
火災保険では、地震を原因とする火災による損害や、地震により延焼・拡大した損害は補償されません。そこで、居住用建物の地震被害を対象とした地震保険に加入します。
地震保険の仕組みは根本的に火災保険とは違っており、民間保険会社だけでなく政府が関わっています。以下の特徴があります。

⬛ 地震保険の特徴

* 契約期間は最長で5年まで（火災保険は10年まで）
* 居住部分のある物件が対象（店舗併用可、商業物件には付帯不可）
* 単独加入不可で、火災保険とセットで契約（中途付帯可）
* 補償額は火災保険の30~50%で設定（建物5000万円、家財1000万円が上限）
* 建物の構造と所在地によって保険料が変動する
* 政府が再保険を引き受けている

火災保険とセットで加入するのが一般的ですが、すでに火災保険を契約されている場合は、契約期間の中途からでも地震保険に加入できます。
罹災した場合には、保険対象である建物や家財の損害の状況に応じて、損害の程度を「全損」「半損」「一部損」に分類します。その「損害の程度」により、支払われる保険金が決まります。

このように、火災保険とはまったく違う仕組みになっています。その理由として、地震保険は「地震保険に関する法律」によって制度がつくられていて、「地震等による被災者の生活の安定に寄与することを目的とした保険」だからです。民間保険会社が負う地保険責任の一定額以上の巨額な地震損害を政府が再保険することにより成り立っています。
これらは、どの保険会社でも共通ルールとなります。

制度上は仕方のないことではありますが、50%上限の補償では「足りない」ということもあります。その場合は、民間の保険商品を上乗せして100%のカバーをすることができます。ただし、保険料は割高になるのでご注意ください。

このように、保険はサラリーマン投資家をさまざまなリスクから守ってくれます。必ず、火災保険・地震保険に入ることをお勧めしています。ただし、正しく契約情報を理解していないと被害に遭っても、保険が適用されることを知らないと損害を補償してもらえません。この辺はリフォーム業者同様に、倍頼できる保険代理店を見つけることです。先輩大家の口コミなども有効です。

次回は、ミニコラムとしまして『大家さんを悩ますトラブル事例』について解説します。