【連載】不動産投資の考え方 Vol.020 不動産投資の際に入っておくべき保険

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連載第二十回は、ミニコラムとしまして『大家さんを悩ますトラブル事例』について解説します。

大家たちの頭を悩ませるトラブル事例と解決法

どうする？トラブル対応1 緊急修繕

トラブル対応の肝は、いかに迅速に対応するかです。なごみはオーナーにしっかり報告した上で、同時進行で入居者への対応を進めるようにしています。

たとえば、夜の7時半に「水が出なくなった」という連絡が入ったとします。付き合いのある水道業者も連絡がとれない場合、まずはオーナーに状況を説明して、「水が出ない」緊急性を伝えます。そして多少費用が高くても、すぐに対応できる水道業者に依頼していいかと判断を仰ぐようにしています。

許可が出たところですぐに手配して、入居者には「水道業者がすぐ行くので、待っていてください」と伝えます。人間、待機時間が長くなれば長くなるほど、不安や不満がつのるものです。ロスを最小限に不安を軽減できるようにして、迅速な対応を徹底しています。

対応のスピードを速めるという点では、管理契約内容に「1万円以内の工事であれば、こちらの判断で発注できる」ようにしています。緊急対応というのは人が実際に動きますので、どうしても人件費が発生します。それにプラスして部材費がかかるので、なかには1万円では収まらない場合があります。その場合は、オーナーに確認を取ります。

ただ、1万円以内の場合で緊急性が高いケース、特に夜であれば当社で判断して対応することがあります。もちろん、これもあくまでオーナーに連絡をとっても「電話がつながらない、しかし緊急を要する場合」に限られます。

オーナーとしても、「借主に迷惑をかけたくない」という思いがありますし、こういったスピーディーな対応は入居者にも喜ばれています。

どうする？トラブル対応2騒音問題

戸建てでは起こりにくいのですが、木造アパートなど集合住宅において住民間トラブルはつきものです。これはなかなか難しい問題で、特に築古になればなるほど、騒音トラブルなどの問題は起こりやすくなります。

管理会社としてできることをいえば、まずは注意喚起です。たとえば、1階の住民から2階の「足音がうるさい」と騒音クレームが起きた場合で説明しましょう。
騒音の問題というのは非常にデリケートで、普通の生活音でも人によっては気になる場合があります。そのため「クレームの内容が100%正しい」という対応はとらないようにしています。その意味でも、まずは全体的に注意喚起を行いワンクッション置くことが大切です。

そしてここでのポイントは、「誰か」を特定する形にしないということです。「2階の0〇さんがうるさいと、1階のAAさんからクレームがきているので、気をつけてください」といったような注意の仕方は絶対避けるようにしています。あくまでも「近隣住民の方から」という形で対応するようにしています。
それでも何十回も繰り返すような人がいれば、個別にご連絡をして注意するようにしています。

もちろん深刻なケースではオーナーを交えて話を進める必要もありますが、すべての問題に対してオーナー自らが対応して、場を収めるのはかなり大変なことです。そのため、なごみは日頃から「トラブルの芽を事前に摘む」ように心がけています。オーナーには逐一報告し、ひどい案件であれば善後策を一緒に考えていくようにしています。

どうする？ トラブル対応3孤独死

遠方に住む家族から「2カ月間、本人と連絡がとれません。見に行っていただけますか」という連絡を受けたことがありました。

現地に行くと、電気もガスも止まり、郵便物もたまっている状況です。黙って退去するような方ではなく、オーナーと入居者のご家族にも相談して、警察官の立ち会いのもと解錠して中を確認することになりました。警察官に立ち会ってもらうのは、何かあった場合に「勝手に開けられました」「荷物がなくなっていました」というトラブルを防ぐためです。
たとえ物件オーナーでも、勝手に部屋に立ち入ると立派な不法侵入となります。高齢者に限らず、夜逃げや外国人入居者の突然の帰国の場合も、警察官の立ち会いは必要なのです。

可能性でいえば、高齢者でなくても、人間なら誰でも急に亡くなる可能性はあります。
高齢化はもちろんのこと、今は結婚しない単身世帯も増えています。孤独死のリスクは高齢者だけでなく、50代くらいの男性が最も多いといわれています。
室内で異変があった場合は、隣近所から「あの部屋の様子がおかしい」という連絡が入ります。実際に現地に行くと独特のにおいもあり、外からでもわかります。発見されるまで日数がたつとにおいが出て、部屋に染み付き、においが取れるまで何カ月間も部屋を空けなければならなくなります。

入居者が病気などで突然死した場合は「自然死」ですが、一定期間が経過することで「事故死」となり、告知事項となります。告知事項とは、「具体的に広告には明示しないが、契約前に知らせる情報がある」ということで、一般的にはその部屋で自殺や殺人などが起きた場合に該当します。
こういった物件は「事故物件」あるいは「心理的瑕疵（瑕疵＝キズのこと）物件」と呼ばれ、入居の契約前に行われる「重要事項説明」で内容が知らされます。入居付けに不利になるばかりか、資産価値を落としかねません。
何千戸と管理している管理会社であれば、確率論として1年に数回は「死」が発生し得るわけです。必ず起こるとはいえませんが、オーナーであれば誰しも可能性があるものとして、対応をイメージしておくべきでしょう。

対策としては、「孤独死保険」があります。火災保険の特約です。少額短期保険会社から販売されている保険商品です。
ここでは、なごみがお勧めする保険を紹介しましょう。大家の声から生まれたという「無縁社会のお守り」（アイアル少額短期保険株式会社）は事故後の家賃保証や原状回復費用（遺品軽理・リフォーム費用）、見舞金を負担する保険です。保険料は1室300円（月額）で、保有戸数4室から加入が可能です（所有している賃貸住宅の全戸室の加入が必要）。
オーナーが支払う必要がありますが、孤独死に対するリスクヘッジが可能です。当社で、管理を請け負う際には、ご希望があれば加入していただいています。


次回は、新章突入『出口戦略編』としまして、物件の売却について解説していきます。
売り時と売価を見極め、キャピタルゲインを最大限確保しましょう。