【連載】不動産投資の考え方 Vol.027 不動産投資家 事例紹介 その② 前編

合同会社なごみのWEBサイトを閲覧いただき、ありがとうございます。
連載第二十七回も、前回、前々回に続き、実際に不動産投資をスタートさせている先輩投資家の方の事例をご紹介します。

⬛今回の事例：Yさん（仮名）
・所有物件 法人・個人合計 25棟165戸
・物件タイプ 中古物件
・物件種別
・物件種別 戸建て4戸・鉄骨造10棟・木造アパート7棟・RC造3棟・区分マンション1戸・ソーラー等
・平均表面利回り 約21%（満室時）
・投資総額 約15億円（売却済み含む）

兄の勧めから不動産投資の魅力を知る

投資物件リフォーム専門会社「（株）ピカいち」の代表であるYさんは、なごみの代表取締役の弟です。なごみ代表が誘ったことがきっかけで、不動産投資を始めました。それまでは、英会話学校のマネージャーをしていました。

「不動産投資を始めたきっかけは兄の誘いを受けたことや、人間として成長したいという私の夢の実現に、お金というツールが必要だと感じたことです。最初は兄と一緒に行い、そのうち個人で購入しました。中古の投資物件購入に修繕の必然性を強く感じ、それならばと『ピカいち』を設立、リフォーム業を始めたのです。そしてリフォーム業をしながらも、さらに自社でも物件を購入し始めました」

当初から畑の違う仕事に対して抵抗感はなく、むしろ「面白そう」という姿勢で不動産投資をスタート。彼の投資法で、カギとなったのは、「リフォーム」でした。
不動産投資をする中でリフォームは必須なものの、なかなかよい業者に当たりません。しかも、安くて投資物件に特化した業者は皆無でした。それなら「自分でやってみよう！」と会社を立ち上げたのです。

「実際に始めてみると、お願いした職人さんが時間通りにやってこなかったり、事務的な作業が苦手だったり、といったことはよくあるようです。そんな職人さんには、どうしても悪い印象を拭えないでしょう。しかし、私たちが投資家と職人さんとの間のクッション材として存在することで、双方にいい結果をもたらしていると思います。ちなみに始めたばかりの頃は、私自身も現場に立ち職人さんを雇い、現場監督を兼務しながら大工仕事をやっていました。そういった意味では、『投資に特化したスタイルの職人を育てていく』ことを課題に、自社でも職人を育てています」

物件の状態にもよりますが、Yさんは、ただキレイにするだけでなく、物件価値が上がるように、かなりしっかり手を入れています。具体的には次の通りです。

・その地域に合った間取りへの変更（和室→洋室、2DK→1LDK、ユニットバスをバス・トイレに分離など）
・キッチン・洗面・トイレ・浴槽・給湯器といった水回りの一新、もしくは部分交換
・外壁・屋根塗装
・照明器具の交換
・スイッチコンセント交換
・アクセントクロスや黒板塗装などでアピールポイントをつくる


「結局、入居者さんはキレイな部屋に住みたいのです。また、リフォームをすると賃貸が決まるし、家賃を上げられるチャンスが生まれ、費用や手間をかけた分だけ物件も長もちして、さらには物件の価値も上がります。もちろん、大前提として、そのリフォーム代を見込んだ上で物件を購入しなければなりませんが・・・・・」

このように、しっかり手を入れて物件の価値を上げていくのがYさんの手法です。その他入居条件については、基本的に私と同じです。管理運営面でいえば、入居者とのトラブルの原因は大半がコミュニケーション不足によるものなので、大きなトラブルになる前にこまめにコミュニケーションをとることに気をつけているそうです。
また、ピカいちが自社で行う投資手法は収益性重視ですが、土地値や人口など全体のバランスも重要視しています。主に関東地方で、良い物件があれば全国どこでもやっています。


後編へ続く